筆界未確定の土地とは何？売却方法もあわせて解説！

「土地を売却したいけれど、調べてみると筆界が確定していなかった」「筆界未確定の土地を相続して持て余している」とお困りではありませんか。
筆界未確定の土地でも、売却する方法はあります。
今回は、筆界未確定とはどのような状態なのか、筆界未確定の土地を売却する方法とあわせて解説します。

筆界未確定の土地でも売却できる！

筆界が未確定の土地でも、売却は可能です。
ただし、売却後に土地の境界を巡って隣地の所有者とトラブルになるのを避けるため、土地を売買する際は、売主が現地に境界杭や塀などを設置して土地の境界線を明示しなければならないとされています。
これを境界明示義務と言い、土地の売買契約書にも境界明示義務に関する項目を盛り込むのが一般的ですが、法的根拠はなく盛り込まなくても契約上は問題ありません。
しかし、筆界未確定かつ境界が明示されていない土地は売却後のトラブルが懸念されるため、買い手がつきにくく売却が難しくなります。

筆界未確定とはどのような状態？筆界と所有権界の違いは？

土地の境界には、登記上の境界である筆界と、所有権が及ぶ範囲を示す所有権界の2種類があります。
筆界を確定するためには、市町村などの自治体がおこなう一筆地調査に土地の所有者が立ち会い、土地の境界や所有者などを確認しなければなりません。
土地の所有者が一筆地調査に立ち会わなかったり、示された境界に合意しなかったりした場合、その土地は筆界未確定になります。
一方、所有権界は隣り合った土地の所有者同士の合意があれば自由に決められるため、筆界と所有権界が一致していない土地も存在します。

筆界未確定の土地を売却する方法

筆界未確定の土地を売却する際は、事前に筆界確認書を作成し、地図訂正（公図の訂正）をおこなうことをおすすめします。
筆界確認書とは、隣り合う土地の所有者がともに境界線について合意した旨を記した書類です。
まずは隣地の所有者と協議して境界線を確認したうえで筆界確認書を作成し、土地家屋調査士に依頼して筆界確定図も作成しましょう。
地図訂正のためには土地所在図や地積測量図などの図面と申請書類が必要で、書類の作成・申請は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
筆界確認書の作成と地図訂正をおこなわずに筆界未確定の土地を売却する場合は、売買契約に境界非明示の特約を盛り込む必要があります。
境界非明示の特約とは、土地の境界が未確定であることを確認したうえで、売買契約締結後は境界についての異議申し立てや損害賠償の請求などをおこなわないとする特約です。
筆界確認書の作成・地図訂正をおこなう時間や土地家屋調査士への報酬を節約できますが、売却後に隣地の所有者とのトラブルが発生するおそれがあるため、買い手がつきにくく売却価格も下がることが予想されます。

まとめ

筆界未確定の土地を売却する際は、売却前に筆界確認書の作成・地図訂正をおこなうことをおすすめします。
売買契約に境界非明示の特約を盛り込んでそのまま売却することもできますが、買い手がつきにくく売却価格も下がる可能性が高いでしょう。
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