一戸建ての建物の査定方法とは？中古住宅を高く売るタイミングっていつ？

一戸建てを売却するとき、どのような方法で査定するのかご存じでしょうか。
一般的に建物の査定では原価法という手法が用いられ、査定価格を推定します。
今回はこれから一戸建てを売却しようとお考えの方に向けて、建物の査定方法といつ売るべきなのかについてご紹介します。

一戸建ての建物の査定方法の一つである原価法とは？

不動産の査定をおこなうときは、対象物件や目的によって方法が変わります。
土地や中古マンションの場合は取引事例比較法という実際の成約事例を比較する方法、賃貸アパートなどは利回りなどを考慮した収益還元法が用いられます。
そして一戸建ての建物の査定で用いられるのが、原価法です。
原価法とは、建物を新築した時点の価格から、築年数に応じて減価修正をおこなう方法です。
具体的には、再調達単価×延床面積÷耐用年数×残存年数で計算します。
なお、再調達価格は、国税庁のホームページなどで公開されています。
原価法は、住宅ローンの融資額を決める担保評価の際にも使用されている方法です。

一戸建ての建物の査定方法では長期優良住宅が有利？

長期優良住宅や住宅性能表示制度とは、良質な住宅であることを保証するための制度です
購入する一戸建てが長期優良住宅に認定されているかは、買主の方も重視されるポイントです。
そのため、長期優良住宅や住宅性能評価付き住宅は売却にも有利で、査定においても評価が高くなるでしょう。
住宅性能表示制度で耐震等級3を取得している住宅は、地震のリスクが高い日本では大きな安心材料になります。
また、長期優良住宅に認定されるとリフォームの助成なども受けられます。

一戸建ての建物の査定方法とは？いつ売るのがベスト？

中古住宅が高い査定価格で評価してもらえるのは、どのタイミングなのでしょうか。
一般的には、高値で売却しやすいボーダーラインは築10年と言われています。
築10年以内であれば、建物の劣化もそれほど進んでおらず、査定でもマイナスにはなりにくいです。
売却によって発生する譲渡所得税を減らすという観点では、購入から5年超えであれば税率が抑えられます。
5年以内で売却すると税金が倍近く増えてしまうので、タイミングは重要です。
さらに居住用不動産であれば、10年超えの不動産は軽減税率が適用されます。
建物としての価値という観点から見ると、築10年でおよそ半分、築25年を超えるとほぼゼロに等しくなります。

まとめ

今回はこれから一戸建てを売却しようをお考えの方に向けて、建物の査定方法といつ売るべきなのかについてご紹介しました。
建物の査定では、さまざまな要素が加味されますが、長期優良住宅はやはり有利に働くでしょう。
売却のタイミングとしては築10年までがチャンスで、築10年以内であれば比較的売却しやすいでしょう。
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