不動産の任意売却とは？任意売却できないケースもご紹介

住宅ローンの返済が難しくなった場合、売却を考える方も多いかと思います。
このようなときの手段として任意売却がありますが、不動産のなかにはできないものもあるのです。
ここでは任意売却による不動産売却をご検討中の方に向けて、任意売却の基礎知識と併せて、任意売却できないケースとできないとどうなるのかをご紹介します。

任意売却とは

不動産売却では、一般的に住宅ローンをすべて返済して抵当権を抹消する必要があります。
売却したお金を充てても返済できない場合は自己資金で準備することになりますが、できない場合は「任意売却」する方法があります。
不動産の任意売却とは、借入金が返済できなくなった場合に、対象の不動産を金融機関の合意によって売却する方法です。
似た言葉に「競売」がありますが、競売は債権者が対象の不動産を差し押さえ、法的な手続きによって強制的に売却することです。
任意売却は売主の希望がある程度とおりますが、競売は強制的におこなわれるので希望が通らず、さらに任意売却より安い価格での売却となる傾向があります。

任意売却できないケースとは

競売より、できれば任意売却で売りたいものですが、どの不動産でも任意売却ができると決まっているわけではありません。
難しいのは以下のようなケースです。

• 債権者の同意が得られない
• 建築基準法に違反した建物である
• 共同名義人が合意していない
• 任意売却の時間がない
• 十分な売却活動がおこなえない

ローンを借りて2～3年などの日が浅い場合や売却後のローン残高が多い場合は、債権者の同意を得ることが困難な可能性があります。
また、違法建築のような建物の場合や、物件にトラブルがある場合も難しいでしょう。
さらに任意売却では一般的な売却と同様の売却活動をおこなうので、内覧や物件の情報公開などがおこなえない場合は難しくなります。

任意売却ができないときどうなる

任意売却ができないとき、どうなるのでしょうか。
それは、下記のとおりです。

• 競売にかけられる
• 残債を支払えない場合は自己破産になる

競売へは強制的にかけられます。
まず、金融機関が抵当権を行使して裁判所に申し立てをおこない、財産を差し押さえたあと、担保となっていた不動産を競売にかけるのです。
このとき引っ越しなどにかかる費用は自分で準備し、さらに売却してもローンが完済できなければその後も払い続けます。
また、残債が支払えない場合の手段は自己破産です。
自己破産によってすべての債務の返済は免除されますが、所有している財産を一部を除きほぼすべて手放すことになります。

まとめ

任意売却とは、返済が困難になったときに金融機関の合意を得て不動産売却する方法です。
任意売却できないときは、競売にかけられるか、もしくは自己破産することになります。
どの売却方法を選ぶのかという問題は、その後の生活にも大きく関わってくるので慎重に検討する必要があります。
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