不動産売却で発生する税金とは？譲渡所得税の計算方法や節税方法もご紹介

不動産を売却すると、場合によっては数百万円から数千万円もの所得が発生する可能性があります。
高額な所得が発生することで、「どれくらいの税金がかかるのだろうか」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、不動産売却で発生する税金について、所得に対してかかる譲渡所得税を中心に解説します。
譲渡所得税の計算方法や、節税につながる控除制度・特例などもご紹介しますので、群馬県高崎市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却でかかる税金は所得税を含めて5種類

不動産売却に際しては、以下の5種類の税金が発生します。

• 所得税
• 住民税
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

それぞれどのような性質の税金なのかを確認しましょう。

譲渡所得税（所得税と住民税）

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が発生したときに課される所得税と住民税をあわせたものを指します。
それぞれの税金には、次のような性質があります。
所得税
前年の1月1日から12月31日まで発生した所得に対して課される税金です。
不動産を売却して得られた所得は譲渡所得として、給与所得や事業所得などとは分離して計算・課税されるのが特徴です。
なお2013年（平成25年）から2037年（令和19年）12月31日までは、東日本大震災からの復興を目的とした復興特別所得税もあわせて課税されます。
住民税
住民税は、都道府県や市区町村に納める地方税です。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対して課される税金です。
不動産売却においては、買主と売買契約書を交わす際に、収入印紙を貼付し消印することにより納税します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記に際して課される税金です。
不動産売却では、売却する不動産を住宅ローンで購入した際に設定された抵当権の抹消登記をするときに課税されます。
法務局で登記の手続きをする際に、現金で納付するのが一般的です。

消費税

不動産売却に際して課税事業者のサービスを利用したときには、消費税も課されます。
不動産売却で消費税が課税されるのは、以下のような内容です。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 不動産売却に際して建物を撤去したときに業者に支払った費用
• 司法書士に手続きを依頼した際の報酬

なお、個人が居住用としていた不動産の売却には消費税は課されませんが、事業用の不動産を売却する場合には消費税の課税対象となる点に注意しましょう。

不動産売却した際の譲渡所得税の計算方法

不動産売却の取引金額は数千万円になることも多いため「譲渡所得税」も高額になるのでは、と不安に感じる方が多いようです。
しかし譲渡所得税は、売却金額ではなく、経費などを差し引いた利益である譲渡所得に対してのみ課されます。
譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
売却価格：買主と交わした売買契約書に記載されている不動産の売却価格
取得費：売却した不動産の取得時にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の合計
たとえば20年前に取得費3,000万円で取得した不動産を、譲渡費用800万円かけて5,000万円で売却した場合、譲渡所得は以下のように計算されます。
譲渡所得＝5,000万円－（3,000万円＋800万円）＝1,200万円
譲渡所得を算出したら、続いて譲渡所得税を求めます。
譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間によって税率が決まります。
【短期譲渡所得】売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
【長期譲渡所得】売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
先ほど例に挙げた物件の場合、所有期間は20年となるため、譲渡所得である1,200万円は長期譲渡所得に該当します。
この物件の譲渡所得税は、以下のように求めます。
譲渡所得税＝1,200万円×20.315％＝243万7,800円
支払うべき譲渡所得税は、243万7,800円と算出されました。

不動産売却に際し譲渡所得税を節税できる控除制度や特例

不動産を売却して譲渡所得が発生すると、場合によっては数百万円もの譲渡所得税が課税されるとわかりました。
しかしそれでは不動産の売却に二の足を踏む方が増えてしまいます。
そこで国では、不動産取引を促進するために、さまざまな控除制度や特例を用意しています。
ここではマイホームの売却で活用できる、2つの制度をご紹介します。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例は、売却した不動産がマイホームであった場合に、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。
譲渡所得が3,000万円までなら実質譲渡所得税が発生しないことになるため、制度が適用されれば納税額を大きく減らせます。
たとえば前章でご紹介した、20年前に取得費3,000万円で取得した不動産を、譲渡費用800万円かけて5,000万円で売却した例では、譲渡所得は1,200万円、譲渡所得税は243万7,800円となりました。
この物件がマイホームだった場合には、3,000万円の特別控除が適用され、譲渡所得1,200万円すべてが控除対象となるため、譲渡所得は0円とされます。
譲渡所得が0円なので、当然ながら譲渡所得税は発生しません。
なお、3,000万円の特別控除の特例が適用されるには、次のような条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋であること
• 以前住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
• 売却相手が親子や夫婦など特別な関係でないこと

制度が適用されるには、ほかにもさまざまな条件があります。
国税庁のサイトで詳細を確認するようにしましょう。

10年超所有軽減税率の特例

マイホームを売却して発生した譲渡所得が3,000万円を超え、3,000万円の特別控除の特例が適用されても譲渡所得が残る場合には、「10年超所有軽減税率の特例」を併用できる可能性があります。
制度が適用されると、譲渡所得税の税率が以下のように軽減されます。
課税譲渡所得6,000万円までの部分：所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％＝合計14.21％
課税譲渡所得6,000万円超の部分：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
この特例は売却した年の1月1日の時点で、売却した不動産の所有期間が10年を超えている場合にのみ適用されるのが特徴です。
3,000万円の特別控除と併用することで、大きく節税できるため、売却利益が高額になった場合には制度を利用できないか調べてみましょう。

まとめ

不動産売却に際しては、譲渡所得税（所得税・住民税）や印紙税、登録免許税、消費税などさまざまな税金が発生します。
なかでも譲渡所得税は課税額が高額になる可能性がありますが、売却したのがマイホームであれば、特別控除の特例や軽減税率が適用されることで大きく節税が可能です。
株式会社東宝コーポレーションでは、群馬県高崎市にある不動産売却のご相談に応じていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。