不動産売却の流れと必要な準備とは？媒介契約の種類や売却活動の流れも解説

多くの方にとって不動産売却は、人生のなかで何度も経験するものではありません。
そのためどのように進むのかわからず、不安を感じる方もいるようです。
この記事では、不動産売却の一連の流れを解説し、その流れに沿って必要となる書類をご紹介します。
不動産売却でもっとも重要となる売却活動については分けて解説しますので、群馬県高崎市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の流れと媒介契約の種類

まずは、不動産売却の一連の流れと、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類をご紹介します。

不動産会社に相談し査定を受ける

不動産の売却を決めたなら、まずは不動産会社に相談して査定を受ける必要があります。
不動産会社の査定には、以下の2種類があります。

• 机上査定：築年数や構造など物件情報を基におこなう簡易的な査定
• 訪問査定：実際に物件を訪問し、劣化状態や周辺環境などを考慮しておこなう本格的な査定

とりあえず査定金額を知りたい場合には机上査定で問題ありませんが、実際に売却を検討しているのであれば、初めから訪問査定を受けると良いでしょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定金額に納得したら､不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べるのが特徴です。
人気物件で、より多くの購入希望者を探したいときに適した媒介契約の方法です。
一般媒介契約では、不動産会社にはレインズ（不動産物件情報交換システム）への登録や活動状況報告書の提出義務がないため、売主が積極的に売却に関与することが求められます。
専任媒介契約
専任媒介契約では、媒介契約を結ぶのは1社のみに限られます。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社には以下の義務が課せられます。

• 媒介契約を結んでから7営業日以内のレインズへの登録
• 2週間に1回以上の活動状況報告書の提出

専任媒介契約では、自分で見つけた買主と直接契約を結んでも構いません。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、媒介契約を結ぶのは1社のみに制限されます。
専属専任媒介契約において、不動産会社に課せられる義務は次のとおりです。

• 媒介契約を結んでから5営業日以内のレインズへの登録
• 1週間に1回以上の活動状況報告書の提出

専任媒介契約においては、自分で見つけた買主と契約を結ぶ際にも、不動産会社を通す必要があります。
専属専任媒介契約は、不動産会社とより強固な信頼関係を築き売却活動に取り組みたい方に向いています。

売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。
売却活動については、後ほど解説します。

買主と売買契約を結ぶ

不動産売却に際しては、買主から値引き交渉があるのが一般的です。
あらかじめ値引きに応じられる金額を決めておくと、スムーズに取引を進められます。
互いに条件に納得したら、売買契約を結び、手付金を受け取ります。

決済と物件の引き渡しをおこなう

買主の住宅ローンの手続きが終了するのを待ち、残代金を受け取り決済します。
所有権を買主に移転登記する手続きをしたうえで、物件の引き渡しをおこないます。

不動産売却で準備すべきものを流れに沿ってご紹介

ここでは不動産売却で準備すべきものを、必要書類を中心にご紹介します。

査定時に準備するもの

不動産売却に際して査定を受けるときには、以下のような書類を用意しておくとスムーズです。

• 売却する不動産を購入したときの売買契約書・重要事項説明書
• 登記簿謄本
• 図面・仕様書（建物）
• 測量図・境界確認書（土地）

上記の書類がなくても査定を受けることは可能ですが、査定の精度が低くなる可能性があります。
できるだけ正確な査定額を知りたい場合は、あらかじめ準備しておきましょう。

媒介契約時に準備するもの

不動産会社と媒介契約を締結する際に必要なのは、以下の3点です。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 身分証明書
• 認印

媒介契約を結ぶ段階では、実印や印鑑証明書などは不要です。

買主と売買契約を結ぶ際に準備するもの

買主と売買契約を結ぶときには、以下のようなものが必要です。

• 登記済権利証または登記識別情報（買主に提示）
• 実印
• 印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
• 固定資産税納付書
• 本人確認書類（免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）

印鑑証明書は発行から3か月以内のものが有効です。
売却活動は長ければ3か月以上かかるため、早く用意しすぎないようにしましょう。

決済・引渡し時に必要なもの

決済と物件の引き渡し時に必要になるのは、以下のようなものです。

• 実印
• 印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
• 銀行の預金通帳（決済口座がわかるもの）
• 本人確認書類（免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）

登記上の住所と売主の住所が異なる場合には住民票が、ローンを返済中の場合にはローン残高証明書などが必要になる場合もあります。

不動産売却活動の流れと内容・かかる期間

ここでは不動産売却活動の流れや内容、かかる期間を解説します。

不動産会社と売却活動の方針・戦略を立てる

不動産会社と媒介契約を結んだら、まずは不動産会社とどのように売却活動を進めるか戦略を立てます。
具体的な方法は不動産会社が考えますが、売主側はどのように進めてほしいかを明確に伝えておく必要があります。
具体的には、以下のような内容を整理して不動産会社に提示しましょう。
希望する売却価格
買い換える家の頭金にする、ローンが残っているなど、「最低限〇千万円は必要」など価格に対する希望
売却期限
「転勤する4月までに売却したい」など、希望する売却期限
優先事項
「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」など売却に際して優先したい事柄
販促方法の希望
チラシ配布の可否や、インターネット広告の掲載希望の有無など
売却する事情によっては、周囲に知られたくない場合やできるだけ速やかに手放したい場合があるでしょう。
不動産会社はそのような事情を考慮して売却活動の方針を決めるため、売却に至った理由や希望する内容を明確に伝えることが大切です。

不動産会社が売却活動を実施する

売却活動の方針が決まったら、不動産会社が広告を出したりチラシを配布したりして、売却活動を開始します。
売却活動中は、購入希望者があらわれるたびに内覧がおこなわれます。
内覧は購入希望者が購入の意思を固める重要なイベントであるため、売主は少しでも物件に好印象を持ってもらえる努力が必要です。
不要品はすべて処分したうえで、家の内外はきれいに掃除しておきましょう。
キッチンやトイレ、浴室などの水回りだけでも、ハウスクリーニングに入ってもらうのもおすすめです。

売却活動にかかる期間は3か月から6か月

売却活動には、3か月から6か月かかるのが一般的です。
長い期間を要するため、パートナーとなる不動産会社選びは重要になります。
地元の情報に精通し、熱心さが伝わる担当者がいる不動産会社を選びましょう。

まとめ

不動産売却の一連の流れや準備が必要なもの、売却活動の内容などをご紹介しました。
不動産売却は不動産会社と二人三脚で進めていくものであるため、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
株式会社東宝コーポレーションでは、群馬県高崎市にある不動産の売却のお手伝いをしておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。