不動産売却における減価償却とは？譲渡所得税との関係と計算方法を解説

マンションなどの不動産を売却すると、さまざまな税金が発生します。
なかでも複雑な計算の必要な税金が譲渡所得税ですが、この算出には減価償却が深く関わってくるのです。
そこで今回は、マンションなどの不動産売却における「減価償却」について解説します。
群馬県高崎市周辺の不動産売却をご検討中の方も、参考にしてみてください。

不動産売却における減価償却とは？譲渡所得税との関係

マンションなどの不動産売却における減価償却と譲渡所得税について解説します。

不動産における減価償却とは？

マンションなどの建物部分は、経年や日々の使用により年々価値が少しずつ減少していくと考えられています。
その建物の取得費を一定年数（耐用年数）に分けて、必要経費として建物の価値から毎年減少させていくことを減価償却といい、その経費を減価償却費といいます。
減価償却の対象となるのは建物部分のみで、土地は経年により劣化するものではないという考えのもと、減価償却の対象にはなりません。

減価償却と譲渡所得税の関わりとは？

譲渡所得税は、「不動産の売却価格」から「取得費」と「売却にかかった費用」を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。
この「取得費」は、購入費用から減価償却費を差し引いて算出するため、減価償却費の金額により譲渡所得税の税額が大きく左右されるのです。

不動産売却における減価償却費の計算方法

ここでは、マンションの売却における減価償却費の計算方法をご紹介します。
減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2つの計算方法がありますが、1998年4月以降に購入したマンションについては「定額法」で計算をすることになっています。
定額法とは、取得費を耐用年数で割って、毎年同じ額を減価償却費として計上する方法です。

定額法の計算式

減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
まず、マンションの建物部分のみの購入額のうち、10％の価値を残すために0.9をかけます。
そして、建物の材質や構造により異なる法定耐用年数に応じた償却率（法律により定められている）と、マンションの購入から売却前の年数（6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てる）をかけます。
減価償却費はこのようにして算出します。
経過年数の長いマンションの売却であれば、減価償却費を正しく計上することで譲渡所得が発生しない可能性も高く、譲渡所得税の節税につながるでしょう。

まとめ

不動産の売却により発生する税金は、事前に把握と対策をしておくことをおすすめします。
私たち「株式会社東宝コーポレーション」は群馬県高崎市を中心に不動産売却のサポートをしております。
弊社のホームページより、無料で不動産査定依頼を受け付けていますので、ぜひお問い合わせください。