不動産売却でかかる仲介手数料を解説！仕訳の方法や上限を知っておこう

「不動産を売却したいけれど、仲介手数料はなんのために支払うのだろうか」と疑問をお持ちの方も多いようです。
不動産の売却を依頼する際に、不動産会社への報酬として支払うのが仲介手数料です。
この記事では、仲介手数料とはなにかと、仕訳の方法、仲介手数料の上限について解説いたします。
群馬県高崎市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における仲介手数料とはなにか

不動産を売却するための諸費用のなかでも大きな金額を占める、仲介手数料とはなにかについてご説明します。

仲介手数料の内容

不動産を売却するには、不動産会社に仲介を依頼して買主を探し、売買契約を結ぶのが一般的です。
仲介手数料とは、不動産会社の売却活動に対して支払う成功報酬のことです。
不動産会社がおこなう以下のサービスなどが仲介手数料に含まれています。

• 物件の調査、査定、相談
• 不動産情報サイトへの物件情報掲載
• チラシの作成、ポスティング
• 売主への販売状況の報告
• 購入希望者への現地案内
• 重要事項説明書、売買契約書の作成

これらは不動産会社が売却のためにおこなう基本業務です。
このような業務を通じて、不動産会社は売却の手続きが円滑に進むようにサポートいたします。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は売買契約が結ばれたという成果に対して支払われるものです。
買主が見つからず、売買契約が成立しなかったときには仲介手数料を支払う必要はありません。
また、不動産売却においては売買契約の成立後に控えている不動産の引き渡しまで不動産会社のサポートが必要です。
そのため、売買契約の際に仲介手数料の半額を支払い、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

買取の場合の仲介手数料

また、不動産売却は仲介だけでなく、不動産会社が直接買主となる「買取」という方法もあります。
仲介手数料が必要となるのは「仲介」を依頼したときだけのため、買取の場合に仲介手数料を支払うことはありません。

不動産売却における仲介手数料や固定資産税の仕訳方法

不動産売却では仲介手数料をはじめとしたさまざまな費用が発生します。
個人事業主でもプライベートの不動産を売却した場合は、「譲渡所得」として処理するため、仕訳の必要はありません。
ここでは、個人が事業のために不動産売却をおこない、仕訳を帳簿に記載する際に知っておきたいことをご説明いたします。

仲介手数料の勘定科目

仲介手数料を帳簿に記載する際は、勘定科目は「支払手数料」として借方に記載します。
なお、仲介手数料には消費税が課されます。
課税仕入れとなるため、書類に記載されている金額が消費税込みの表示となっているかどうかを確認してから記載するようにしましょう。

固定資産税の仕訳方法

固定資産税は経費として計上することが可能です。
ただし、固定資産税は引き渡し日を境に買主が日割りで負担することが一般的です。
買主が負担する分の固定資産税は、売却の際に「固定資産税清算金」として売主に支払われます。
その不動産を所有していた期間の固定資産税は租税公課として帳簿に記載し、全額経費計上できます。
しかし買主から支払われた固定資産税清算金はすぐに全額を経費計上することはできず、減価償却の対象となることにご注意ください。

不動産売却時の仕訳例

不動産売却時の仕訳は複雑なため、イメージがつきやすいように土地と建物を簿価より安く売却した例をご紹介します。
ここでは、簿価500万円の土地を400万円で、簿価300万円の建物を100万円で売却したと仮定します。
この場合、借方に記載するのは以下の項目です。

• 現金：482万円
• 支払手数料：18万円
• 固定資産売却損：100万円
• 固定資産売却損：200万円

前述のとおり、支払手数料は仲介手数料のことを指します。
貸方には以下の項目を記載します。

• 土地：400万円
• 建物：100万円
• 土地：100万円
• 建物：200万円
• 仮受消費税（10％）：10万円

土地には消費税が課されないため、建物の売却金額100万円のみが課税売上となり、その他はすべて非課税売上となります。

不動産売却で発生する仲介手数料の上限とは

不動産売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料の金額や、計算方法についてご説明いたします。

仲介手数料の上限

仲介手数料には、法律で上限が定められています。
不動産売買での仲介手数料の上限は、以下の速算式で求められます。

• 売買価格200万円以下：売買価格の5％
• 売買価格200万円超400万円以下：売買価格の4％＋2万円
• 売買価格400万円超：売買価格の3％＋6万円

たとえば、不動産を3,000万円で売却した場合は次のように計算できます。
3,000万円×3％＋6万円＝96万円
仲介手数料には消費税10％が課されるため、税込み105万6,000円が不動産会社に支払う仲介手数料の上限となります。

仲介手数料の上限における例外

仲介手数料の上限を超えて請求してはいけない、という決まりがありますが、例外的に追加費用を支払うこともあります。
それは、売主が特別に不動産会社に業務を依頼した場合です。
たとえば以下のようなケースは例外として追加費用が発生することもあります。

• 不動産会社が遠方の購入希望者と交渉した際の交通費
• 売主の依頼により新聞や雑誌に特別な広告を掲載した際の広告費
• 遠方にある家が売却できるまで換気をおこなうなどする管理費
• 土地の測量費
• 空き家の解体費
• 不要となったものの廃棄費

仲介手数料には不動産を売却するための通常業務の代金は含まれていますが、このような費用は通常業務には含まれません。
土地の測量や空き家の解体にはとくに多額の費用が発生するため、前もって予算に入れておくと良いでしょう。
不動産会社が追加費用を請求するには、事前に依頼者の了承を得た場合のみと定められています。
不動産会社の独断でおこなったサービスによって、後から追加費用を請求されることはありませんので、ご安心ください。

低廉な空き家等の売買の特例

2018年1月1日から施行された「低廉な空き家等の売買の特例」では、低廉な（値段の安い、安価な）400万円以下の不動産売買の際には仲介手数料に調査費用を上乗せしても良い、ということが決められています。
前述したとおり、仲介手数料は不動産の売却価格によって金額が決まります。
そのため、売却価格の低い物件では仲介手数料も極端に安くなってしまうという問題がありました。
さらに空き家の売却は一般的な不動産の売却よりも現地調査費用や交通費が多くかかりやすいという特徴があります。
低廉な空き家の売却は不動産会社にとっては赤字になりかねず、売却が難しい状況となっていました。
それを解決し、空き家の売買を促進させるために施行されたのがこの特例です。
この特例が適用される場合でも上限は18万円＋消費税までと決められており、調査費用については売主と不動産会社で事前に合意している必要があります。

まとめ

不動産売却の際に支払う仲介手数料とはなにかと、仕訳方法、また、仲介手数料の上限についてご説明しました。
仲介手数料には法律で上限が定められていますが、例外もあります。
わたくしども「株式会社東宝コーポレーション」は、群馬県高崎市を中心に不動産売買をおこなっております。
仲介手数料に関するご不安など、不動産売却に関するお悩みは弊社までお気軽にご相談ください。