相続後の不動産売却で課される税金とは？譲渡所得税について解説

「相続した不動産を売却したら、所得税が高くなってしまうのだろうか」とご心配ではないでしょうか。
不動産を売却した場合、売却によって得た利益に対して譲渡所得税が課されますが、控除や特例を利用することで節税することも可能です。
この記事では、相続後の不動産売却に際して課される所得税などの税金についてと、受けられる控除、また、確定申告についてご説明いたします。
群馬県高崎市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後の不動産売却に際して課される譲渡所得税などの税金

相続した不動産を売却する際には、以下のように複数の税金が課されます。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

ここでは譲渡所得税からご説明いたします。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却後に課せられる所得税、住民税、復興特別所得税という3種類の税金に対する総称です。
譲渡所得税は単純に売却金額に対して課されるのではなく、不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得税がいくらかを知るためには、まず譲渡所得を計算することから始めます。
譲渡所得は以下の式により求めることができます。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡収入金額とは不動産の売却金額のことを指します。
取得費とは、その不動産を購入したときの金額と、それにかかった費用を合計した金額です。
譲渡費用は不動産を売却する際にかかった仲介手数料などのさまざまな費用のことです。
このように計算した結果、譲渡所得がマイナスになった場合は、譲渡所得税は課されません。
譲渡所得がプラスになった場合、譲渡所得税を納めることになります。
不動産の所有年数が5年を超えている場合は長期所有とみなされ、譲渡所得税の税率は低くなります。

印紙税

売却の翌年に納める譲渡所得税とは違い、印紙税は売買契約の際に納める税金です。
売買契約書に切手のような見た目の印紙を貼り付け、消印されることで納税が完了します。
以下のように、印紙税は取引の金額に応じて金額が上がります。

• 500万円超から1,000万円以下：印紙税1万円
• 1,000万円超から5,000万円以下：印紙税2万円
• 5,000万円超から1億円以下：印紙税6万円

登録免許税

登録免許税とは、不動産売却や引き渡しの前におこなう所有権の移転登記や相続登記、抵当権の抹消登記をする際に必要な税金です。
登録免許税は1つの不動産につき1,000円と定められています。
金額はそれほど高くありませんが、土地と建物を一度に売却した場合でも土地で1つ、建物で1つとそれぞれ計算されるためご注意ください。

相続後の不動産売却で所得税が発生したら使える控除や特例

譲渡所得がプラスとなる場合、譲渡所得税が課されることとなります。
しかし相続した不動産の売却で利用できる控除や特例が適用されれば、節税することが可能です。
ここでは代表的な控除や特例をご紹介いたします。

取得費加算の特例

取得費加算の特例では、相続から3年10か月以内に不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算することができます。
取得費が高くなれば、譲渡所得は少なくなり、結果として納めなければいけない譲渡所得税も安くなります。
多額の相続税を支払った方であれば非常に大きな減税措置となるため、3年10か月以内に売却をおこなうことをおすすめいたします。

3,000万円特例控除

3,000万円特例控除には2種類あり、一般的に利用されることが多いのが「マイホームを売ったときの特例」です。
この特例は、ご自身が住んでいる自宅を売却した際に譲渡所得から3,000万円が控除されるというものです。
所有期間が短くても、ご自身が居住していたという条件などを満たせば控除の適用対象となります。
ただし、この控除を受けるためだけに一時的に住所を変えた場合は対象外となるためご注意ください。
相続した不動産にご自身は居住しておらず、被相続人の死後空き家になっている家を売却する場合は、マイホームの特例を利用することはできません。
その場合は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」により3,000万円の控除を受けられるケースもあります。
しかし空き家の特例ではマンションは適用外であったり、建築年に制限があったりと、条件が厳しいため注意が必要です。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、その不動産を10年以上所有していた場合に譲渡所得税率が低くなるものです。
この特例が適用されると、譲渡所得が6,000万円以下の部分と、超えている部分とでそれぞれ税率が変わります。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：所得税（復興特別所得税を含む）10.21％、住民税4％
• 譲渡所得6,000万円超の部分：所得税（復興特別所得税を含む）15.315％、住民税5％

この特例は3,000万円特例控除との併用も可能です。

相続後の不動産売却で所得税が発生したら確定申告が必要！

不動産売却後の確定申告は、申告が必要なケースと不要なケースがあるため、ご自身がどちらに該当するか確認しなければなりません。
ここでは、どのようなケースで確定申告が必要となるかと、確定申告をするタイミングについてご説明いたします。

確定申告が不要なケース

相続などにより不動産を取得しただけでは、基本的に確定申告は必要ありません。
また、不動産売却の結果、譲渡所得がマイナスとなった場合は「所得」ではなく「損失」という扱いになり、確定申告をしなくても問題ありません。

確定申告が必要なケース

譲渡所得がプラスとなった場合、また、特例控除を受ける場合は、確定申告が必要となります。
会社員であれば、給与などの所得に対する税金の手続きは会社が年末調整という形でおこなってくれるため、個人で確定申告をする必要はありません。
しかし不動産売却で得た利益については会社が関与していないため、ご自身で確定申告をしなければいけません。
たとえば譲渡所得が2,000万円の場合、3,000万円特例控除を受ければ譲渡所得はマイナスになります。
しかし、特例や控除を受けるためには確定申告が必要なため、適用前の譲渡所得がプラスになっている場合は必ず確定申告するようにしましょう。
もし譲渡所得がプラスになっているのに確定申告をしなかった場合は、無申告加算税や延滞税が課せられてしまいます。

確定申告をするタイミング

確定申告をする時期は決められており、相続した不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこないます。
確定申告は必要書類をまとめたうえで課税所得を計算し、書類に記入します。
税務署に直接書類を持ち込んで申告する他に、インターネットから申告することも可能です。
税理士に確定申告を依頼することもできますが、その場合は10万円から20万円ほどの報酬を支払うのが一般的です。
確定申告前の時期には税務署や庁舎などで税理士による無料相談がおこなわれているため、不安がある方は利用してみると良いでしょう。

まとめ

相続後の不動産売却でかかる譲渡所得税などの税金や、受けられる控除や特例、また、確定申告についてご説明いたしました。
不動産を売却しても、控除や特例を利用すればそれほど多額の譲渡所得税は課されないケースが多いです。
わたくしども「株式会社東宝コーポレーション」では、群馬県高崎市を中心とした不動産売却や買取の実績がございます。
相続した不動産の売却に関するお悩みは、弊社までお気軽にご相談ください。