共有名義の不動産を売却する方法と知っておくべき注意点について解説！

共有名義の不動産を売却したい場合、単独名義のように独断で手続きすることはできません。
通常の売却活動に入る前に、いくつか段階を踏んで進めていく必要があるため、ポイントを押さえながらしっかりと理解を深めておきましょう。
そこで今回は、不動産の共有名義とはなにか、また売却する方法や注意点について解説します。
群馬県高崎市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の共有名義とは？売却する前に押さえておくべきポイント

そもそも、共有名義とはどういうことなのか、共有しているとなぜ独断で売却できないのかをご説明していきます。

共有名義とは

「共有」とは、二人以上の方が、同一の物を同時に所有している形のことです。
つまり不動産の共有名義とは、一つの不動産を複数人の名義で登記して所有している状態を指します。
不動産を共有名義にするケースとして、次のようなことが挙げられます。

• 夫婦で出資してマイホームを購入した
• 親子で出資して二世帯住宅を建てた
• 相続が発生し、親が所有していた不動産を兄弟で共有する

共有名義の場合は、それぞれに「所有持分」があり、その割合でそれぞれ登記することができます。
たとえば、夫婦や親子で出資し合って不動産を購入した場合、出資額の割合に応じた持分で登記をおこないます。
相続の場合は、法定相続分（民法によって定められた相続割合）で登記をおこなうのが基本です。
また、共有持分の名義人のことを「共有持分権者」といいます。
共有持分権者は、その割合に関係なく、不動産の所有者としての権利を持っています。
とはいえ、単独でできることもあれば、できないこともあります。
そこで、共有持分権者に認められている行為を具体的に見ていきましょう。

共有持分権者がおこなえること

単独で可能
共有持分権者が単独でおこなえるのは「保存」と「使用」の2つです。
「保存」は不動産を修繕したり、不法占拠者を追い出したりなど、不動産を維持するためにおこなう行為です。
「使用」は、共有名義の不動産を使用することを指します。
共有持分権者の過半数の同意があれば可能
過半数の同意があれば「利用」と「改良」が可能です。
「利用」は不動産を短期的に賃貸物件として利用すること、「改良」は物件の価値を上げるためのリフォームなどが該当します。
共有持分権者全員の合意があれば可能
全員の合意があれば「処分」が可能です。
不動産売却や、長期間にわたる賃貸借契約を結ぶことができます。
言い換えれば、全員の合意がなければ「処分」、すなわち「売却」はできないということです。
このように、一つの不動産を複数人が共有している場合、単独でおこなえることは限られており、とくに不動産の権利関係に対して大きな影響を与える行為には、全員の合意が必要です。
共有名義の不動産を売却するためには、まず共有者全員の合意を得なければならないということを頭に入れておきましょう。

共有名義の不動産を売却する5つの方法とは？

では、共有名義の不動産を売却する場合、どのように進めていけば良いのでしょうか。
具体的な売却方法を5つご紹介します。

• 共有者全員の合意を得て売却する
• ほかの共有者に売却する
• 自分の持分を第三者に売却する
• 分筆してから売却する
• リースバックを利用する

それぞれの内容を順番にご説明しましょう。

共有者全員の合意を得て売却する

前章でお伝えしたように、共有者全員が合意すれば、不動産全体を売却することが可能です。
現金化すればはっきりと分割できるため、トラブルにもなりにくいでしょう。
ただし、全員の関係が良好で、不動産を処分することに反対する方がいないケースに選択できる方法です。
共有者のなかに、売却に反対する方が一人でもいると、話をまとめるのに時間がかかるでしょう。

ほかの共有者に売却する

共有者の間で持分の売買をおこなう方法です。
たとえば、不動産を処分したいけれども、共有者のうちの一人が不動産に居住している場合などに有効です。

自分の持分のみを第三者に売却する

不動産全体ではなく、自分の持分のみを単独で売却することは可能です。
ただし、土地や建物の一部分を売却することは物理的に考えにくく、持分を明確にすることも困難であるため、あまり現実的な方法とはいえないでしょう。

分筆してから売却する

売却しようとする不動産が土地の場合は、一つの土地を登記上、複数の土地に分ける「分筆」をおこなってから売却する方法もあります。
分筆して取得した土地は単独名義になるため、自由に売却することが可能です。

リースバックを利用する

共有者のなかに、売却に前向きでない方がいる場合は、「リースバック」を検討するのも良いでしょう。
リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことで、不動産を売却して現金化し、そのあとは賃借人として家賃を支払うことで住み続けることができます。
このように、共有名義の不動産を売却する場合、いくつかの選択肢があります。
どの方法が良いのかは、共有者との関係性や不動産の状態など、さまざまなことを考慮して決める必要があります。
手順を踏んでスムーズに売却を進めていくためには、専門的な知識を持った不動産会社のサポートが必要です。
どのように売却を進めると良いのかなど、不動産会社に相談することから始めることをおすすめします。
弊社は、査定や売却のご相談を無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

共有名義の不動産を売却する際の注意点

それでは最後に、共有名義の不動産を売却するうえで知っておくべき注意点をいくつかお伝えします。

注意点①共有者を明確にしておく

共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の合意が必要ですが、全員を把握しきれていないといったケースが少なくありません。
まずは最寄りの法務局で登記簿謄本を取得し、共有者を明確にする必要があります。
これを怠ると、あとから共有者が判明して、「私は聞いていない」といったトラブルになる可能性があるため注意しましょう。

注意点②売却価格の最低ラインを決めておく

不動産を売却するにあたって、不動産会社との連絡や手続き、また買主との交渉などは、代表者がおこなうのが一般的です。
しかし、買主からの値下げ交渉があり、その価格にほかの共有者が納得せず、売却が進まないというケースがあります。
スムーズに売却を進めるために、売却価格の最低ラインや条件などは、共有者間で相談してあらかじめ決めておきましょう。

注意点③売却にかかる費用を負担する割合を決めておく

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。
費用についても、持分割合で負担するのが合理的です。
共有者のなかの一人が立て替えて支払った場合、あとでどのように精算するのかなど、ルールを明確にしておくようにしましょう。

まとめ

共有名義の不動産を売却する場合、通常の不動産売却よりも複雑で、慎重に進めないとトラブルに発展する可能性があります。
どのような方法で売却するのかなど、共有者間でしっかりと話し合い、全員が納得する形で進めることが大切です。
株式会社東宝コーポレーションは、群馬県高崎市で不動産売却のサポートをおこなっております。
共有名義の不動産についても、経験豊富なスタッフがご相談に応じますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。