不動産売却にかかる税金とは？譲渡所得税の計算方法と節税対策について解説！

不動産を売却したことにより生じた利益を「譲渡所得」といい、課税対象になります。
一方、不動産を売却したことにより生じた損失を「譲渡損失」といい、損益通算の対象になる場合があります。
いずれも、不動産売却前に正しく理解しておくことが節税対策として重要です。
今回は、高崎市で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却により発生する税金「譲渡所得税」について解説します。

不動産売却により発生する税金「譲渡所得税」の計算方法とは？

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を売却したことにより生じた利益（譲渡所得）にかかる税金です。
ここで注意したいのは、「売却金額＝利益（譲渡所得）」ではないことです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用
譲渡所得は、売却金額から取得費（購入価格＋費用－減価償却費）、譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いて算出します。
●取得費
取得費は、購入価格と購入時にかかった費用から建物の減価償却費を差し引いた金額です。
●減価償却費
建物は所有期間の経過により価値が減少していくことから、用途や構造、経過年数により算出した減価償却費を取得費から差し引きます。
●譲渡費用
譲渡費用には、売却時の測量費、印紙代、仲介手数料、建物を解体して土地を売るときの解体費用などが含まれます。
この時点で譲渡所得がゼロかマイナスであれば、譲渡所得税はかかりません。
さらに、「3,000万円特別控除」などの特例が適用となれば、譲渡所得より控除されることになり、これにより譲渡所得税がかからない場合も多くあります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、国税である所得税と、地方税である住民税の合算です。
（2037年までは復興特別所得税が、所得税の2.1％の税率で加算されます）
譲渡所得税＝譲渡所得×所有期間に応じた税率
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間により異なります。
【所有期間5年以内の場合】
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
【所有期間5年超の場合】
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
譲渡所得税の申告や特例の適用には、売却翌年の確定申告が必要です。

不動産売却により生じた譲渡損失とは？税金を減らす損益通算

譲渡損失とは

売却した不動産が購入時より値下がりしていたことなどにより生じた損失を譲渡損失といい、譲渡所得でマイナスになった場合がこれにあたります。

損益通算と繰越控除

個人が、所有期間5年超の不動産を売却して生じた譲渡損失は、売却をした年に事業所得や給与所得などほかの所得と相殺する「損益通算」が可能です。
また、売却した年で相殺しきれない損失分は、翌年以後3年間にわたり「繰越控除」ができます。
これらの適用により節税になりますので忘れず確定申告をしましょう。

まとめ

不動産売却により発生する税金について解説しました。
しっかり理解して、賢く節税しましょう。
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