相続不動産を売却するまでの流れとは？覚えておきたい注意点も解説

相続不動産の売却について悩んでいるという方はいませんか？
相続した不動産は相続人が複数いる場合があり、通常の不動産売却とは違った流れや注意点などを理解しておかなければなりません。
そこで今回は、相続不動産を売却する流れや注意点についてご紹介します。
群馬県高崎市で相続不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産を相続してから売却するまでの流れとは

不動産を相続したものの、不動産から離れた場所に住んでいたり、すでにマイホームを所有しているといった方は多いのではないでしょうか。
また、相続人が複数いる場合も、現金化してから分け合うために不動産売却を選択する方は少なくありません。
しかし、相続不動産の売却は一般的な売却よりも手続きが複雑です。
まずは、不動産の相続が発生してから売却するまでの流れを、順を追って確認していきましょう。

1：遺言書の確認と死亡届の提出

ご両親が亡くなった場合など、ご自身が相続人になる可能性があるときは、まずは遺言状の有無を確認しましょう。
葬儀の準備などと重なり心身ともに落ち着かないタイミングではありますが、遺言状は相続手続きの際に重要な意味を持つため、かならず確認するようにしてください。
また、死亡届の提出も忘れずにおこないましょう。
死亡届は、被相続人が亡くなってから7日以内に自治体に提出することが義務付けられています。

2：戸籍謄本の取得と相続人の確定

遺言状があればその内容どおりに相続手続きを進められますが、遺言状がない場合は誰が法定相続人に該当するのかを調べなければなりません。
そのためには、被相続人の「出生から死亡するまでのすべての戸籍謄本」を取得する必要があります。
その内容から、被相続人の子ども、養子、認知している子どもなど、法定相続人に該当する人物をすべて洗いだしましょう。
また、確定した相続人全員の戸籍謄本も必要になります。
これらを集める作業は想像以上に手間と時間がかかるうえ、ひとつでも欠けていると次の流れに進むことができないので注意してください。

3：遺産分割協議書の作成

戸籍謄本が揃って相続人が確定したら、遺産の相続内容について相続人同士で話し合う「遺産分割協議」を進めます。
協議で決まった内容は「遺産分割協議書」にまとめ、そこに相続人全員の署名捺印をします。
ただし遺産分割協議にはかならず全員が出席しなければならないというわけではなく、作成された遺産分割協議書に署名捺印をすることで、欠席した方も同意したものとみなされます。
なお、遺産分割協議には「いつまでに遺産分割協議書をまとめなければならない」という期限がありません。
そのため、意見が対立したり、相続人のひとりが署名捺印に応じなかったりすると、決着がつかないまま延々と協議が長引いてしまうケースもあります。
不動産は所有しているだけでも固定資産税などの費用が発生するので、あまりに長引く場合は家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることも視野に入れておきましょう。

4：相続不動産の名義変更手続き

遺産分割協議によって相続不動産を売却することが決まったら、代表者を1名決め、不動産の名義変更をおこないます。
不動産の所有者を相続人の名義に変更してからでなければ、相続した不動産を売却することはできません。
このように相続にともなう所有者移転登記を「相続登記」と呼びます。
相続登記を済ませたら、あとは一般的な不動産と同じ流れで売却を進めましょう。

相続不動産を売却する際に覚えておきたい注意点

相続した不動産を売却する際には、押さえておきたいいくつかの注意点があります。

注意点1：相続人全員の同意が必要

前項の不動産売却の流れでもお伝えしましたが、相続した不動産を売却するためには相続人全員の同意を得る必要があります。
たとえ相続人の10人中9人が同意していたとしても、売却を進めることはできないので注意しましょう。

注意点2：代表者の負担が大きくなる傾向にある

不動産売却にともなう具体的な手続きは、基本的に代表者1名が窓口となって進めていきます。
そのため、代表者に負担がかかりすぎないような配慮が必要です。
不要なトラブルを生まないためにも、事前に売却価格や期限について全員でボーダーラインを決めておき、細かな部分に関しては代表者に一任するということを、相続人全員の共通認識にしておくことがおすすめです。
ある程度の取り決めをしておかなければ、売却が決まってから「もっと高く売れはず」「売却を急ぎすぎでは」といった不満が出てしまうことも考えられます。
また、不動産売却の際には、土地の測量費といった費用が発生することも想定しておかなければなりません。
費用が高額になった場合は、誰がどのように負担するのかといったルールも決めておくと安心です。

注意点3：忘れずに相続税の申告と納付手続きをおこなう

相続税が発生したら、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に、申告と納付をおこなわなければなりません。
期限を過ぎると延滞税が課されることもあるので注意しましょう。
ただし、相続税には基礎控除が適用されており、非課税になるケースも珍しくありません。
控除額は下記の計算式で求めることができます。
基礎控除額=3,000万円＋(600万円×相続人の人数)

相続不動産の売却前に欠かせない相続登記とは

ここでは、相続不動産を売却する際に欠かせない「相続登記」について解説します。

相続登記をおこなう意味

相続登記とは、相続された不動産の所有者名義を、被相続人のものから相続人のものに変更する手続きのことをいいます。
記載される内容は、不動産の所在地や面積をはじめ、所有者の住所、氏名などです。
これらを公的な帳簿に記載することで、不動産の権利関係を明らかにし、安全な不動産取引をおこなえるようにする意味を持っています。

相続登記の注意点

相続登記は現状、法律上で義務付けられているものではありません。
申請の期限もないため、相続後に売却されなかった不動産は、相続登記をされない状態のまま時間が経過してしまうケースもあります。
長年放置された不動産はさらに次の世代へと相続権がうつり、法定相続人の確定がどんどん難しくなっていく傾向にあると考えておきましょう。
いざ売却しようと考えたときには、すでに把握が困難な状態になっていることも珍しくありません。
なお、相続登記は令和6年4月1日から義務化され、相続登記をおこなわない場合は10万円以下の過料が科せられることがあるなど、相続登記の重要性が増しています。
こうした法改正を踏まえて、今すぐ売却する予定はないとしても、まずは相続登記をすませておくと安心です。

相続登記にかかる費用

相続登記の手続きは、司法書士などの専門家に依頼するケースが一般的です。
司法書士へ支払う報酬は、8万円から12万円ほどが目安となります。
ご自身で手続きを進めるのであれば、法務局のホームページから登記申請書をダウンロードしましょう。
相続登記が遺言によるものか遺産分割協議によるものかによっても必要書類が異なるため、スケジュールには余裕をもって慎重に進めてください。
手続きに不安のある方は、司法書士への依頼をおすすめします。

まとめ

相続した不動産の売却は、不動産が遠方にあって手続きが進めにくかったり、相続人同士の協議が難航したりと、一般的な不動産売却よりも複雑になる傾向にあります。
だからこそ、事前に売却の流れや注意点などをしっかりと把握しておくと安心です。
群馬県高崎市で相続不動産の売却をお考えの方は、小さなお悩みでも株式会社東宝コーポレーションまでお気軽にご相談ください。