不動産売時の税金対策とは？譲渡費用や取得費を把握しよう

不動産を売却すると、数種類の税金を支払わなければなりません。
不動産売却では大きなお金が動くことになるため、それに関わる税金も高額になってしまいがちです。
そこで今回は、不動産売却時の税金対策に関わる譲渡費用や、取得費が不明な場合の対応について解説します。
群馬県高崎市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却の税金対策において重要！取得費が不明な場合の対応

不動産売却時に課税される税金にはいくつか種類がありますが、不動産売却で利益（譲渡所得）を得た場合にのみ課されるのが「譲渡所得税」です。
その際、譲渡所得税が課されるのはあくまで「譲渡所得」に対してであって、「売却価格」に対して課される税金ではないことに注意が必要です。
譲渡所得は、下記の計算式で求めることができます。
譲渡所得=譲渡価格-(譲渡費用+取得費)
つまり、譲渡費用や取得費が多いほど譲渡所得は少なくなり、譲渡所得に対して課される税金を減らすことができるということです。
まずは、それぞれの項目について理解していきましょう。

譲渡価格とは

不動産の売却価格のことです。

譲渡費用とは

不動産を売却する際にかかった、仲介手数料や印紙税などの費用のことです。
詳しくは別項で解説します。

取得費とは

取得費とは、その不動産を購入する際にかかった費用のことです。
取得費に加えられる項目には、下記のようなものがあります。

• 不動産購入を仲介した不動産会社に支払う仲介手数料
• 購入時の売買契約書にかかる印紙税
• 購入時に支払った不動産取得税
• 所有者移転のための登録免許税
• 登記を依頼した司法書士へ支払う報酬
• 購入時の搬入費
• 購入時におこなった建物の取り壊し費用

購入した不動産が土地だけであれば購入額をそのまま取得費と考えることができますが、建物については「減価償却費」が関わってくるため少し複雑になります。
減価償却費とは、固定資産の価値は経年によって低下していくと考え、その価値を金額に換算して会計期ごとに見積もる費用のことです。
取得費は、建物の購入価格などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて求めます。
計算式は下記のとおりです。
取得費=土地の購入額+（建物の購入額-減価償却費）
その際、仲介手数料などの取得費は土地と建物の両方に関係しているため、不動産購入価格のなかで建物の金額がしめる割合の分だけが減価償却の対象となります。
取得費が不明のままでは正確な譲渡所得が計算できず、税額の算出にも関係するため、しっかりと理解しておきましょう。

取得費が不明の場合の対策

不動産の購入から長い年月がたっている場合や、相続した不動産の場合、取得費に該当する費用の詳細を把握しきれないというケースも珍しくありません。
領収書などの書類を破棄してしまっている場合が多いからです。
その際は、以下のような対策を検討してみましょう。
取得費が不明な場合の対策1：概算取得費をもちいて計算する
概算取得費とは、取得費が不明の場合に「譲渡価格の5％」を取得費として計算したものです。
ただし、概算取得費をもちいると譲渡所得の金額が大きくなってしまい、税額も増えてしまうので注意しましょう。
取得費が不明な場合の対策2：取得費を証明できる書類を提出する
取得費が不明の場合、以下のような書類を税務署に提出することで取得費を証明できることがあります。

• 不動産購入時の不動産会社や売主が持っている売買契約書の写し
• 購入額が記載されている銀行通帳
• 住宅ローンの契約書
• 抵当権の設定額がわかる書類

不動産売却時の税金対策として欠かせない譲渡費用

取得費と同様に、譲渡費用に関してもしっかりと把握して計上しましょう。
ここでは、譲渡所得について詳しく解説していきます。
不動産売却における譲渡費用には、下記のようなものが含まれます。

• 不動産売却を仲介した不動産会社に対して支払う手数料
• 売却時の売買契約書にかかる印紙税
• 住宅ローンが残っていた場合は、ローンを一括返済する際の手数料
• 不動産売却を目的としておこなった土地の測量費
• 不動産売却のために立ち退きを求めた場合の立ち退き料
• ハウスクリーニングやリフォーム費用

このように、譲渡費用は不動産売却のために直接支払った費用のことを指します。
そのため、下記の内容は譲渡費用に含まれません。

• 住宅ローンの抵当権抹消費用
• 遺産分割をするためにかかった費用
• 移転先への引っ越し費用
• 売却した不動産の維持管理費用

土地の測量費についても、過去に不動産売却とは関係のないタイミングでおこなっていた場合、譲渡費用とはみなされないので注意してください。

不動産売却の税金対策として相続税を取得費に加算する方法

不動産売却の際には、該当する項目をもらさず譲渡費用や取得費に加算することが、税金対策となります。
とくにリフォーム代金や増築、改築費などは金額が大きいので、忘れずに取得費に加算しましょう。
また、住宅ローンの利息なども取得費に加算することができるので、譲渡所得税を抑えるために把握しておきましょう。
なかには、譲渡費用と取得費のどちらに当てはまるのかがわかりにくい費用があるので、判断が難しい場合は不動産会社や税理士に相談してみてください。
また、売却する不動産が相続した土地や建物だった場合に適用される特例があります。

相続した不動産の売却における取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、一定の要件を満たしていれば、相続税の一部を不動産売却時の取得費に加算できるという特例です。
取得費加算の特例を受けるための要件
相続税を取得費に加算するためには、下記の要件を満たしている必要があります。

• 相続税の申告期限から3年を経過する日までに売却した場合
• 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
• その財産を取得した者に相続税が課税されていること

取得費加算の特例を申請する方法
特例の適用を申請するためには、下記の書類を用意したうえで税務署に確定申告をおこないます。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）や、株式などにかかわる譲渡所得などの金額の計算明細書

3,000万円の特別控除が適用される場合もある

相続した不動産が一定の要件を満たす空き家であれば、売却時に「3,000万円の特別控除」を利用できる場合もあります。
これは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという制度で、譲渡所得が3,000万円以内であれば実質的には非課税になる制度です。
ただし、対象となる不動産は昭和56年5月31日より前に建てられた住居用の建物に限定されるなど、、要件が細かく設定されています。
詳しくは、国税庁ホームページの「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を確認してください。

まとめ

不動産売却における税金対策では、該当する項目をもらさず譲渡費用や取得費に加算することが大切です。
そのためにも、まずは何が譲渡費用や取得費に当てはまるのかをしっかりと把握しましょう。
群馬県高崎市で不動産売却をお考えの方は、税金対策に関しても株式会社東宝コーポレーションまでお気軽にお問い合わせください。