セットバックが必要な物件とは？売却するときの注意点！

現在建物が建っているからと言って、同じように建物が建てられるとは限りません。
建物は現行の建築基準法に合わせて、建てなければならないからです。
とくに土地に接する道路が狭い場合、接道義務を満たせず建築許可がおりないことも珍しくありません。
その場合は、セットバック後に建て替えられるようになります。
そこでどんな物件に必要なのか、売却するときの注意点などご紹介します。

道路が狭い物件はセットバックが必要？売却に関係する？

セットバックとは、建物に面している土地の道路幅が4mになるように土地を後退させることです。
現行の建築基準法では接道義務が定められており、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、建物が建てられません。
これは、日照や通風などの環境維持のほか、災害時の緊急車両の出入り、避難経路の確保などのためです。
しかし、実際には接道義務を満たしていない物件も多く存在します。
すでに建っている物件に関しては、接道義務を果たしていなくても自由に使用、売却が可能です。
しかし、セットバックをせずに建て替えはできません。
このような物件を売却する際は、重要事項説明書に「要セットバック」と記載する必要があります。

セットバックが必要な物件を売却したい！デメリットはある？

セットバックが必要な物件は売却しづらい、と考える方もいますが、そうとは限りません。
建て替えをともなわない売却であればそもそも必要はなく、建て替えをともなう場合でもセットバックをおこなえば問題ないからです。
再建築不可のような物件は売却に関してデメリットもありますが、セットバックが必要な物件ではそのようなデメリットもないと言えるでしょう。
ただし、後退部分にはどんな工作物も建築できません。
土地の広さが変わるため、建ぺい率や容積率にも影響を与えてしまう点はデメリットです。
また、売却金額にも配慮しなければなりません。
セットバック部分は土地の面積として含まれないので、その分金額を引いておく必要があります。
この部分を考慮せずに物件価格を決めてしまうと、相場よりも坪単価が高くなってしまい売却しづらくなってしまう可能性もあるので注意してください。
セットバックが必要な物件で、一般的な売却が難しいと感じたら不動産会社による買取も視野に入れ検討してみると良いですよ。

まとめ

セットバックとは、4mに満たない道路に接する土地を後退させることにより、接道義務を満たすことです。
日照や通風などの環境維持のほか、災害時の緊急車両の出入り、避難経路の確保などのためにおこないます。
セットバックが必要な土地でセットバックをおこなわず、再建築することはできません。
ただし実施すれば売却にさほど影響がないことから、大きなデメリットにはならないと言えるでしょう。
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