不動産売却における契約不適合責任に注意！気持ちよく取引するためには？

不動産売却のポイントのひとつである「契約不適合責任」をご存じでしょうか。
大きな金額が動く不動産取引では、取引内容に不備があった場合、売主が責任を負うことになっています。
今回は、契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いや具体的な注意点と併せてご紹介します。
群馬県高崎市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ、今後の参考にしてみてください。

不動産を売却するなら知っておきたい契約不適合責任とは？

まずは、不動産売却における契約不適合責任とは何か、見ていきましょう。
契約不適合責任とは、買主へ引き渡した物件が契約内容と合致していない場合に売主が負う責任のことです。
中古住宅や土地は、経年劣化などが原因で、どうしても品質の低下が見られます。
具体的な例を挙げてみましょう。
たとえば、売却予定の物件に断熱材の劣化があったとします。
この事項を契約書に明記し、買主の同意を得て取引すれば、契約不適合責任を回避できる可能性が高いでしょう。
しかし、断熱材の劣化があることをうっかり伝え忘れたり、隠してしまったりすると、責任を求められてしまうかもしれません。
土地については、面積の記載の誤りや地中埋没物があることを知らせていない場合など、責任が問われるケースもあります。
では、不動産売却において契約不適合責任が認められた場合、買主は売主に対してどのような請求ができるのでしょうか。
不動産売却において買主が売主へ請求できる権利には、以下の5つがあります。

• 追完請求…契約内容に反した箇所の補修を請求できる
• 損害賠償請求…（売主が不具合を意図的に隠したり、売主の過失によって損害が生じたりした場合）損害賠償を請求できる
• 代金減額請求…取引価格の減額を請求できる
• 催告解除…（売主が追完請求に応じない場合）契約の解除を請求できる
• 無催告解除…（売主の履行が期待できない場合）前もって伝えずに契約の解除ができる

契約書にとくに記載がない場合、買主が通知できる期間は、「不具合を知ってから1年以内」と定められていることも覚えておきましょう。
買主は、売主に契約と合致していない箇所を通知すると、上記の請求権を行使できます。
通知したあと買主は、最長で10年間権利を行使できるため、通知期間とは別に権利の消滅期間があることも忘れないようにしましょう。
ただし、重大な過失を見逃していたり、欠陥を隠蔽していたりした場合、1年以内という期限は無効です。
民法で定められているとはいえ、契約不適合責任は任意規定のため、権利の有効期間は自由に設定できます。
つまり、契約書にその旨を記載し、売主と買主の双方が納得すれば、契約書に記載の期限が優先されるということです。
売主が個人の場合は、引渡してから、3か月から6か月程度の比較的短い期間に設定することも認められています。
契約不適合責任を永続的に負い続ける心配はありませんが、通知期間と消滅期間の存在をしっかりと意識しておくこともポイントです。

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い

続いて、不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いについて見てみましょう。
瑕疵担保責任とは、契約不適合責任の前に、不動産取引において買主を保護する目的で施行されていた規定です。
2020年4月以前までは、契約不適合責任と同じような役割で利用されていました。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは、下記の2つです。

違い①買主が売主へ請求できる内容

契約不適合責任において買主が売主へ請求できる権利は、先述した5つ。
しかし、瑕疵担保責任では、損害賠償請求・催告解除・無催告解除の3つしかありませんでした。
改正後の契約不適合責任では、買主が請求できる権利が増えていることがわかります。

違い②責任の所在

契約不適合責任の所在は、「契約内容と一致しているかどうか」です。
一方、瑕疵担保責任の場合は、「買主が知らなかった欠陥」に責任の所在があります。
法改正されてからは、隠れていたかどうかは問題ではなく、契約内容と一致しているかどうかが重視されるようになったのです。
このように、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと改正され、内容はシンプルでわかりやすくなりました。
しかし、契約不適合責任への改正にともなって買主が請求できる権利が増え、売主の負担は大きくなったと言えるでしょう。

不動産を売却するときの契約不適合責任における具体的な注意点

最後に、不動産を売却するときの契約不適合責任における具体的な注意点についてご説明します。
先述したとおり契約不適合責任では、売主の負担が大きくなっていますが、注意点を把握すればトラブルを回避することが可能です。
不動産売却をスムーズに進めるためにも、しっかりとチェックしてみてくださいね。

注意点①契約書には不動産の詳細を記載する

無用なトラブルを防ぐため、双方で物件の状態を詳細に確認しておく必要があります。
契約書の【特約・容認事項】にすべて記載しておきましょう。
そのために、まずはどこに欠陥があるのかピックアップします。
そのあと買主とも協議し、容認事項を記載してください。
例を挙げると、土壌汚染・旧耐震構造・振動・騒音についてなどです。
また、中古物件の設備に関しては、経年劣化により何らかの不具合があることが一般的なので、買主の了承のうえで契約不適合をすべて免責とすることが多いです。
ただし、欠陥については付帯設備表を利用して、買主へ事前に知らせておきましょう。

注意点②欠陥を把握するためにホームインスペクションをおこなう

ホームインスペクションとは、不動産の健康診断のことで、専門家の調査によって現状を把握することが可能です。
売却前に欠陥などについて把握しておくと、契約書作成の際に役立ちます。
また、安心して取引がおこなえることもメリットです。
売却前に補修やリフォームを考えている場合にも、専門家の意見を参考にできるため、有利に手続きを進められるでしょう。
ただし、費用が5万円から7万円程度かかるため、注意してください。

注意点③買主の意図に配慮した契約内容にする

買主とコミュニケーションをとり、購入目的に配慮することも注意点として挙げられます。
たとえば、土地と建物をセットで売却予定でも、買主が解体して土地のみを使用することが目的だったとします。
この場合、建物内の欠陥を詳細に列挙していくのは合理的ではありません。
「買主はすべての契約不適合について容認する」などの文言を追加したほうが、簡潔です。
お互いに気持ちよく取引するためにも、状況に配慮した契約内容にできるようしっかりと協議できると良いですね。

注意点④欠陥に対する通知期間を明記する

先述したとおり、契約不適合責任では、契約書に定めがない場合の通知期間は1年間です。
個人の取引の場合は、3か月から6カ月とすることが一般的なので、しっかりとその旨を記載しておきましょう。
契約書の内容に沿って売主と買主の意思疎通をおこなうことが重要な契約不適合責任では、これら4つの注意点を念頭に置いておく必要があります。

まとめ

今回は、「契約不適合責任」とは何か、瑕疵担保責任との違いや具体的な注意点と併せてご紹介しました。
契約不適合責任を回避するためには、契約の段階で買主に納得してもらえるよう詳細を取り決めておくことが大切です。
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ぜひ、株式会社東宝コーポレーションまで、お気軽にご相談ください。