通常の売却より手続きが多い！相続での不動産売却における注意点とは？

不動産売却では、さまざまな手続きが必要です。
とくに相続による不動産売却は、通常の売却とは異なるため、注意したいもの。
そこで今回は、不動産売却の注意点として相続の方法や税金、3種類の媒介契約、手放す方法の違いについてご説明します。
群馬県高崎市で相続による不動産売却を検討中の方は、ぜひ、今後の参考にしてみてください。

不動産売却における注意点①相続の方法や税金

不動産売却における注意点として、まずは相続の方法についてご紹介します。
相続によって不動産売却する場合は、売却予定の不動産に対して何人の相続人がいるのかが、大切なポイントです。

1人の場合

単独相続と現物分割の2つの方法があります。
それぞれ、どのような分配方法なのか見ていきましょう。
単独相続
1人の相続人が売却予定の不動産を含むすべての遺産を相続する方法です。
もともと複数の相続人がいても、権利の放棄により単独相続になるケースもあります。
現物分割
複数の相続人で、たとえば兄が不動産、弟が預貯金というように、遺産を現物のまま分配する方法です。

2人以上の場合

複数の相続人がおり、現物分割を選択しない場合は、以下の方法でも分配できます。
換価分割
相続した不動産を売却し、現金に交換したあとで分配する方法です。
では、実際に相続した場合、不動産売却はどのような流れでおこなうのでしょうか。

相続で不動産売却する際の流れ

1.遺産分割協議
まずは、相続人で話し合い、遺産の分配方法を決定します。
なお、単独相続の場合は、このステップは不要です。
2.相続登記
協議の内容に従って、不動産を相続した人に所有権を移転します。
換価分割を選択した場合は、1人の代表者を決めて変更するのが一般的です。
3.不動産売却
通常の売却と同様に、不動産会社に査定を依頼して、売却活動をおこないます。
売却予定のエリアに強い不動産会社なら、より安心です。
弊社では、群馬県高崎市での不動産取引において、豊富なネットワークをもっております。
4.売却金の分配
換価分割を選択した場合は、協議内容に従って、売却金を分配します。
不動産売却での注意点として、次は税金について見ていきましょう。
なお、相続税については、ここでは割愛します。

• 登録免許税…所有権を移転する際にかかる税金
• 印紙税…売買契約に貼付する印紙にかかる税金
• 住民税…不動産売却の利益にかかる税金
• 譲渡所得税…不動産売却の利益にかかる税金
• 復興特別所得税…令和19年まで特別にかかる税金

不動産売却では、これらの税金を支払う必要があります。
大きな注意点として挙げられるのは、換価分割の際の住民税・譲渡所得税・復興特別所得税の支払いでしょう。
先述したとおり、換価分割では代表者を決定しますが、納税の義務は相続する全員にあります。
これらを踏まえ、相続で不動産売却する際の注意点は、

• 分配割合を決める遺産分割協議はしっかりとおこなう
• 名義の変更を忘れない

です。
遺産分割協議では相続人同士のトラブルが発生しやすいため、全員が納得できるまでしっかりと話し合いを重ねて、登記手続きも忘れないようにしましょう。

不動産売却における注意点②3種類の媒介契約

不動産売却における注意点の2つめは、媒介契約の種類です。
不動産売却では、一般的に不動産会社が仲介に入り、買主へ売却します。
この仲介に入ってもらうときに、不動産会社と結ぶ契約が媒介契約です。
媒介契約には複数の種類があり、選択によっては売却のスピードなどに影響するため、慎重に検討しましょう。
では、3種類の媒介契約について、詳しくご説明します。

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる拘束力の低い契約形態です。
契約期間の定めもありません。
一般媒介契約は、多くの不動産会社と契約すれば、幅広く買主を探せるメリットがあります。
しかし、レインズ（不動産情報を共有するためのネットワークシステム）への登録や売却活動の報告の義務がないのが注意点です。
情報が広がりにくかったり、売却活動の状況がわかりづらかったりするケースが多いでしょう。

専任媒介契約

1社の不動産会社に仲介を依頼する契約形態です。
一般媒介契約とは異なり、ほかの不動産会社との契約は不可です。
契約の有効期間が3か月以内と定められています。
7日以内のレインズへの登録の義務と、2週間に1回以上の活動内容報告の義務があります。
窓口が1本なので、状況を把握しやすく、売却活動も積極的におこなってもらいやすいでしょう。
注意点は、他社との競争がないため、営業が物足りなく感じる可能性があるところです。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社とのみ契約する形態のことです。
契約の有効期間が3か月以内と定められています。
5日以内のレインズへの登録の義務と、1週間に1回以上の活動内容報告の義務があります。
専任媒介契約との違いは、登録や報告の期限と、売主が自分で見つけた買主とは直接取引できないという点です。
専任媒介契約以上に積極的に営業活動をおこなってくれるため、買主が早めに見つかりやすいメリットがあります。
注意点は、自分で買主を見つけることが難しい契約だということです。
このように、3種類の契約のメリットや注意点を考えると、専属専任媒介契約または専任媒介契約をおすすめします。
なぜなら、これらの契約形態なら、スピーディーに売却しやすいためです。
相続による不動産売却の場合は、以下の理由により、早めに手続きしたほうが良いでしょう。

• 相続の場合は、売却したい物件が遠方にある場合も多く、管理費や固定資産税などの維持費の負担が大きい
• 「相続税の取得費加算の特例（相続税の一部を譲渡所得算出時の取得費とする）」を利用するための条件が、相続税の申告期限の翌日から3年以内

不動産売却における注意点③手放す方法の違い

不動産売却における注意点の3つめは、手放す方法の違いです。
不動産売却には、実は、「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。
どちらを選択するのかによって、売却の手続きは異なるため、それぞれの特徴をしっかりと理解しておくことが大切です。
では、それぞれの特徴についてご説明します。

不動産売却における「仲介」

いわゆる一般的な売却方法が「仲介」です。
専門家である不動産会社が、売主と買主の間を取り持って、トラブルを防ぎつつ契約をサポートします。
インターネットやチラシ、内見を通した売却活動によって買主を探すため、売却期間が3か月から6か月程度かかるのも特徴です。

不動産売却における「買取」

「買取」は、不動産会社と直接取引する売却方法です。
買主=不動産会社となるため、取引がスムーズで、最短で3日程度というスピーディーな手続きが実現できます。
両者の大きな違いは、

• 売却のスピード
• 取引で得られる売却金
• 仲介手数料の有無

です。
先述したとおり、売却のスピードは「買取」のほうが早いですが、売却金は「仲介」のほうが高くなるでしょう。
また、直接取引となる「買取」では、仲介手数料が不要です。
このように、金額を重視するなら「仲介」、スピードを重視するなら「買取」を選択しましょう。
相続の場合はスピードの重視をおすすめしますが、状況や希望に合わせてしっかりと検討してみてくださいね。
弊社では、仲介のほかに買取の対応もおこなっておりますので、ご希望に合わせてサポートすることが可能です。

まとめ

今回は、不動産売却の注意点として相続の方法や税金、3種類の媒介契約、手放す方法の違いについてご紹介しました。
相続による不動産売却は、手続きが多いため、順を追って着実にステップを進めていきましょう。
通常の売却より大変だからこそ、しっかりとしたサポート体制が必要です。
「株式会社東宝コーポレーション」では、豊富なネットワークを活用して仲介・買取など、丁寧に対応いたします。
群馬県高崎市で不動産売却を検討中の方は、お気軽にご相談ください。